レバレッジ
カテゴリ： 不動産投資
これから、不動産投資では欠かすことが出来ないレバレッジの考え方についてお話します。レバレッジとは借入金をうまく活用することで、自分のお金だけで投資するよりも高い投資利回りを得ようとすることです。レバレッジの本来の意味はてこの作用です。てこの作用は少ない力で重いものを持ち上げるように、不動産投資においては少ない資金で大きな利益を得ることができます。
レバレッジを利かせるためには一つだけ条件があります。投資する不動産の利回りが借入金の金利よりも高いことが条件です。もし、借入金利が利回りよりも高くなった場合は毎月損をし続けることになってしまいます。
レバレッジを考えていくと、条件さえクリアしていれば、自己資金をつかうよりも借入金を増やして投資したほうが効果的ではないかということになりそうです。しかし、そのようにうまくはいきません。借入金を増やすと、何かが原因で不動産から得られる利益が減った場合(空室等によっての利回りの低下)、借入金の金利が少しあがるだけでも、投資の利回りと借入金の金利が逆転してしまいます。よって、投資から得られる利益だけでは金利を払うことができなくなってしまうのです。
レバレッジを利かせるにもやはり基準があります。借入金の割合(投資物件の価値に対する)はＬＴＶ(Loan to Value)と言います。すでに入居者がいて収入がある賃貸物件に対する投資の場合はＬＴＶは６０～８０％が目安になってきます。しかし、この基準は投資対象によっても変動しますので注意して下さい。また、この目安は投資と金融機関の双方が納得できるものになっています。